Dlaczego Twój bank nie zapewnia najlepszej oprocentowania kredytu hipotecznego

Author:
17 lutego 2021

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest prawie najniższe w historii i może być trudno wyobrazić sobie, że spadną jeszcze bardziej. Jednak niektórzy eksperci od kredytów twierdzą, że wiele banków nie zapewnia pożyczkobiorcom najniższych stóp procentowych, na jakie zasługują.

To kwestia tego, jak banki wyceniają kredyty hipoteczne: skomplikowana mieszanka udzielania pożyczek atrakcyjnych dla potencjalnych inwestorów – często nabywców wspieranych przez rząd, takich jak Fannie Mae i Freddie Mac – chroniąc marże zysku dla przyszłych stóp procentowych oraz równoważenia popytu na pożyczki z dostępny personel. Zarządzając tymi zmiennymi, pożyczkodawcy mogą mieć więcej pieniędzy na udzielanie pożyczek, pozostając przy tym dochodowymi i konkurencyjnymi.

Ze wszystkich czynników, które wpływają na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego, większość jest poza Twoją kontrolą – ale są dwa, na które możesz wpłynąć, aby przechylić kurs o najlepszym oprocentowaniu na swoją korzyść.

Inwestorzy kształtują ceny

„Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest nie tyle dyktowane przez banki, ile przez inwestorów, którzy kupują te kredyty – mówi Anthony Davenport, były inicjator kredytów hipotecznych, obecnie doradca ds. Zarządzania kredytami i założyciel Regal Financial w Nowym Jorku. Davenport twierdzi, że 90% kredytów hipotecznych jest obecnie kupowanych na rynku wtórnym przez Fannie Mae, Freddie Mac lub Federal Housing Administration.

Pożyczkodawcy chcą sprzedać swoje pożyczki, aby uwolnić więcej kapitału na pożyczki i wyeliminować ryzyko, że pożyczkobiorcy nie spłacą swoich ksiąg, więc wyceniają swoje kredyty hipoteczne według stawek i warunków, na jakich inwestorzy quasi-rządowi będą je kupować.

Wyceniaj pożyczki teraz, a później rosną

Branża kredytów hipotecznych stała się tak konkurencyjna, że ​​pożyczkodawcy nie mają już miejsca ani chęci na podwyższanie stóp procentowych, mówi Eric Smith, inny były inicjator kredytów hipotecznych i dyrektor bankowy, obecnie trener umiejętności finansowych w Atlancie. Smith twierdzi, że jedynym wyjątkiem mogą być duże kredyty hipoteczne, które pożyczkodawcy często trzymają w swoich księgach.

Te kredyty hipoteczne, znane jako „duże pożyczki, które w 2020 roku zazwyczaj przekraczają 510 400 USD w większości obszarów kraju, przekraczają limity wielkości określone przez Fannie i Freddie. Z tego powodu nie kupują ich podmioty finansowane przez rząd, więc pożyczkodawcy zwykle trzymają te pożyczki, a także relacje z zamożnymi klientami, którzy je zaciągają.

Mając portfel dużych pożyczek i obawiając się, że stopy procentowe wzrosną, pożyczkodawcy mogą „nieco zawyżać tę cenę [kredytu hipotecznego], aby się zabezpieczyć, gdy stopy krótkoterminowe zaczną rosnąć. To pomaga chronić ich marżę zysku z pożyczek o niskim oprocentowaniu, mówi Smith.

Davenport dodaje, że w przypadku dużych pożyczek posiadanych przez banki „w wielu przypadkach pożyczają pieniądze z miejsc takich jak Rezerwa Federalna na poziomie 0,25-0,50% i nie przekazują oszczędności klientom.

Shmuel Shayowitz, prezes Approved Funding w River Edge w stanie New Jersey, mówi, że są dwa inne przypadki, w których banki mogą nieco zabezpieczyć stopy procentowe. Czasami pożyczkodawcy czekają, aby mieć pewność, że niższa stopa procentowa się utrzyma i nie odbije się natychmiast, mówi. W rezultacie bank miałby zablokowaną stopę procentową dla klienta, która jest niższa niż obecnie obowiązująca.

Innym razem może to być próba zarządzania popytem na kredyty hipoteczne w celu usunięcia zaległych kredytów bez dodawania siły roboczej do obsługi dodatkowego wolumenu, mówi Shayowitz.

Dwa sposoby na zmianę kursu

Chociaż niewiele jest – zrób to nic – możesz zrobić z marżami zysku banku lub tym, jak Fannie i Freddie kształtują ceny pożyczkodawców, Davenport mówi, że istnieją inne przypadki, w których pożyczkobiorca może nie uzyskać najlepszej stopy procentowej, jaką może uzyskać, a czasami jeden lub dwa posunięcia taktyczne mogą mieć znaczenie.

Po pierwsze, oprocentowanie kredytów hipotecznych różni się w zależności od wyniku FICO pożyczkobiorcy i, jak mówi, to właśnie tam korekty stóp procentowych są bardzo realne.

„Ktoś, kto ma 740 punktów, raczej nie zbankrutuje w większym stopniu niż ktoś, kto ma 760 punktów, ale zapłaci wyższe odsetki – mówi Davenport.

Wiedza o tym, gdzie spadają ceny na skali FICO, może pomóc pożyczkobiorcy uzyskać znaczną zniżkę. Na przykład, jeśli rabat pożyczkodawcy osiągnie 700 punktów kredytowych, a Twój 680, możesz zdecydować o zmniejszeniu salda karty kredytowej lub o dwa na tyle, aby podnieść swój wynik do następnego poziomu.

Po drugie, Smith mówi, że konsumenci, którzy chcą uzyskać najlepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego, powinni kupować więcej niż jednego pożyczkodawcę, a ponieważ pożyczkodawcy prawdopodobnie podają stopę z różnymi wbudowanymi punktami rabatowymi – „uzyskać stopę opartą na zerowych punktach dyskontowych.

Więcej od NerdWallet

Hal Bundrick jest autorem pracującym w NerdWallet, witrynie poświęconej finansom osobistym. Email: [email chroniony]. Twitter: @halmbundrick

Ten artykuł został napisany przez NerdWallet i został pierwotnie opublikowany przez The Associated Press.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy