Dlaczego kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej to zły pomysł?

Category: Miesięczna Rata
Author:
17 lutego 2021

Data modyfikacji: 12 marca 2019 r

Kiedy byłem w branży kredytów hipotecznych – przed krachem finansowym – zawsze zastanawiałem się, dlaczego ludzie decydują się na kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu (ARM), skoro kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są tak niskie.

Czy kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu to teraz zły pomysł?

Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych jest nadal bardzo niskie, przyjęcie kredytu hipotecznego o regulowanym oprocentowaniu ma jeszcze mniej sensu.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bliskie historycznie najniższych poziomów

Według Freddiego Maca, oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło najniższy poziom 3,35 procent w listopadzie i grudniu 2012 r. (Na podstawie 30-letniej pożyczki o stałym oprocentowaniu). W zeszłym miesiącu wynosił średnio 3,9 procent, co oznacza, że ​​są zaledwie o 0,50 procent wyższe niż najniższy w historii poziom sprzed pięciu lat.

Tak niskie stawki powinny skłonić Cię do skłaniania się w kierunku stałej stawki 30-letniej. Przez następne 30 lat będziesz utrzymywać stawki zbliżone do najniższych w historii. A jeśli stawki znacznie spadną z obecnego poziomu, zawsze możesz dokonać refinansowania, aby skorzystać z lepszej stawki.

A jeśli stawki nie spadną – lub jeśli wzrosną – będziesz w pełni chroniony dzięki pożyczce o stałym oprocentowaniu.

Regulowane „limity kredytów hipotecznych – diabeł tkwi w szczegółach

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj mają limity, które ograniczają wysokość Twojego oprocentowania. Ale czapki są jednym z tych pozornie drobnych szczegółów dotyczących kredytu hipotecznego, które, choć wyjaśnione przy stole zamykającym, są zwykle zapomniane, gdy jesteś w domu przez kilka lat.

Typowy limit dla kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej może wyglądać jak „2/2/5. Oznacza to, że Twoja korekta kredytu hipotecznego nie może przekroczyć dwóch punktów procentowych w przypadku początkowej korekty, dwóch punktów procentowych w przypadku każdej kolejnej korekty ani pięciu punktów procentowych w okresie trwania kredytu.

Ale chociaż te limity istnieją, aby chronić Cię przed niekontrolowanymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych, nadal mogą wyrządzić wiele szkód zarówno w spłacie domu, jak i budżecie miesięcznym.

Na przykład załóżmy, że zaczynasz od trzyprocentowej stopy początkowej kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej 5/1 ze strukturą limitu 2/2/5. W przypadku pożyczki w wysokości 200 000 USD początkowa miesięczna rata wyniesie 843 USD.

Twoja pierwsza korekta stopy procentowejPo początkowym pięcioletnim okresie Twoja stopa procentowa wzrasta z trzech do pięciu procent, oczywiście ograniczona przez dwuprocentowy limit pierwszej korekty pożyczki.

Twoja miesięczna płatność wzrośnie wtedy do 1074 USD. To sprawi, że będzie o 231 USD wyższa niż płatność w ciągu pierwszych pięciu lat. Czy czujesz się jeszcze nieswojo?

Twoja druga korekta stopy procentowejPod koniec szóstego roku następuje druga korekta stawki. Następnie stawka wynosi od pięciu do siedmiu procent.

Miesięczna płatność zwiększa 1331 USD. To wzrost o 257 USD w stosunku do pierwszej płatności dostosowującej oprocentowanie i pełne 488 USD więcej niż płatność w momencie rozpoczęcia pożyczki.

Twoja trzecia korekta stopy procentowejW siódmym roku stawka wzrasta jeszcze raz. Ponieważ początkowa stopa procentowa nie może wzrosnąć o więcej niż pięć procent w okresie trwania pożyczki, stopa pożyczki jest teraz ograniczona do ośmiu procent.

Zwiększa to miesięczną płatność do 1468 USD, co stanowi wzrost o 625 USD w stosunku do początkowej płatności miesięcznej.

Pomimo istnienia limitów kredytu hipotecznego, istnieje realne prawdopodobieństwo, że miesięczna rata przekroczy poziom początkowy. Jest nawet możliwe, że płatność będzie tak wysoka, że ​​nie będziesz mógł sobie na nią pozwolić.

Jest też coś więcejW powyższym przykładzie użyliśmy kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej z limitami 2/2/5. Ale jest też możliwe, aby dostać jeden z limitami 5/2/5. W takim przypadku Twoja stopa procentowa może wzrosnąć o pełne pięć punktów procentowych przy pierwszej korekcie.

Oznacza to, że możesz przejść od stawki trzyprocentowej przy płatności 843 USD miesięcznie, prosto do stawki ośmioprocentowej przy płatności miesięcznej w wysokości 1468 USD pod koniec pierwszych pięciu lat.

Kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu przenosi całe ryzyko z pożyczkodawcy na Ciebie

Zaletą 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu jest to, że jest to kredyt hipoteczny praktycznie wolny od ryzyka. Po zablokowaniu stawki praktycznie nie ma szans, że stopa wzrośnie przez cały okres trwania pożyczki. I chociaż hipoteka o regulowanej stopie procentowej może mieć niższą początkową stopę procentową, jest prawie pewne, że stopa procentowa wzrośnie w pewnym momencie w przyszłości.

Biorąc kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, przyjmujesz kilka bardzo optymistycznych założeń:

  • Stawki spadną do końca początkowego okresu stopy procentowej, umożliwiając Ci skorzystanie z jeszcze niższych stóp bez konieczności nawet refinansowania (korekta w dół).
  • Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie trwać wiecznie, więc pod koniec okresu o stałym oprocentowaniu możesz po prostu refinansować go na kredyt hipoteczny o niższym stałym oprocentowaniu lub jeszcze niższy ARM.Planujesz sprzedać dom i przenieść się w ciągu pięciu lat, więc sytuacja w zakresie stawek i tak nie ma znaczenia.Jeśli którykolwiek z tych scenariuszy się sprawdzi, wybór kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej będzie miał sens. Ale co, jeśli stopy procentowe wzrosną od teraz do końca początkowego okresu stałej stopy procentowej?

    Wszystkie te optymistyczne założenia znikną, a będziesz musiał zmierzyć się z ciemniejszą stroną umowy kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej. W ten sposób ARM przenoszą całe ryzyko z pożyczkodawcy na Ciebie.

    A co, jeśli nie sprzedasz – lub nie możesz refinansować – w ciągu pięciu lat?

    Kiedy pożyczkobiorcy zaciągają kredyty wysokiego ryzyka, takie jak kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej, przyjmują pozytywne założenia dotyczące przyszłych wydarzeń. Ale nie każda sytuacja kończy się szczęśliwie.

    Na przykład załóżmy, że bierzesz kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej 5/1, przy założeniu, że Twój pracodawca przeniesie Cię w ciągu pięciu lat. Jeśli oczekiwany transfer nie nastąpi w ciągu pięciu lat lub nie nastąpi w ogóle, utkniesz z ciemniejszymi wynikami, które daje pożyczka ARM.

    Oto inny scenariusz… W pełni oczekujesz, że w ciągu pięciu lat będziesz w stanie refinansować inny kredyt hipoteczny o podobnym lub niższym oprocentowaniu. Ale spójrzcie, oprocentowanie kredytów hipotecznych skacze do siedmiu procent (lub wraca do ich historycznej normy), a żadna z waszych opcji refinansowania nie jest dobra.

    Ale oto scenariusz z prawdziwego koszmaru… Zbliżasz się do końca początkowego pięcioletniego okresu obowiązywania stałej stopy procentowej, ale straciłeś pracę. Gospodarka znajduje się w kolejnej recesji (typowa przyczyna utraty pracy) i nie można znaleźć innej pracy za porównywalne wynagrodzenie. Ale teraz, ponieważ wybrałeś kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej, wzrosną również miesięczne raty za dom.

    To, co oszczędzasz, nie uzasadnia (znacznie) wyższego ryzyka ARM

    Teraz, kiedy prawie na śmierć pokonaliśmy czynniki ryzyka kredytów hipotecznych o regulowanym oprocentowaniu, jaką korzyść odniesiesz z podjęcia całego tego ryzyka?

    Według Bankrate.com, średnia oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu w tym miesiącu wynosi 4,11 procent. Średnia dla pięcioletniego kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu wynosi 3,52 procent.

    To różnica w tempie zaledwie 0,59 procent rocznie. I to jest dobre tylko przez pięć lat.

    W dolarach i centach oznacza to miesięczną spłatę 200 000 $ kredytu hipotecznego w wysokości 900 $ za pięcioletni kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu na 3,52%, w porównaniu z 968 $ za kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na 4,11%.

    To oszczędza 68 USD miesięcznie lub 816 USD rocznie. W ciągu pierwszych pięciu lat zaoszczędzisz 4080 USD. Oczywiście po pierwszych pięciu latach nie ma sposobu, aby obliczyć, czy w ogóle zaoszczędzisz pieniądze, ponieważ będziesz wtedy zajmował się korektami stóp. Te korekty stawek mogą bardzo dobrze działać na Twoją niekorzyść.

    Nie zapominajmy również, że skoro odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć dla celów podatku dochodowego, to 816 USD, które będziesz oszczędzać każdego roku, będzie w rzeczywistości czymś mniejszym.

    Na przykład, jeśli masz łączną federalną / stanową stawkę krańcowego podatku dochodowego w wysokości 30%, oszczędności w wysokości 816 USD rocznie zostaną zmniejszone o 245 USD. To obniża korektę odsetek netto do zaledwie 571 USD rocznie.

    Wtedy musisz zadać sobie pytanie: czy oszczędzanie 571 USD rocznie usprawiedliwia dodatkowe ryzyko związane z kredytem hipotecznym o zmiennej stopie procentowej?

    Myślę, że dla większości ludzi odpowiedź będzie brzmiała zdecydowanie NIE.

    Podsumowanie

    Jeśli rozważasz wzięcie kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu – zakładając, że zaoszczędzisz sporo pieniędzy – dokładnie rozważ ryzyko, jakie podejmujesz dla tych oszczędności. Te zagrożenia są bardzo realne.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy